Alles wat u altijd al wilde weten over Tour & Taxis

I. ALGEMEEN

1. Tour & Taxis is toch een groot pakhuis, niet?

Onder andere… De site Tour & Taxis is een voormalig logistiek centrum (voornamelijk pakhuizen en kantoren) rond een groot goederenstation. Sinds de bouw aan het begin van de 20e eeuw (1900-1907) was het een belangrijk centrum voor de opslag en doorvoer van goederen voor het hele land en stond het rechtstreeks in verbinding met het kanaal en het spoorwegnet. Nadat de site eind vorige eeuw buiten gebruik werd gesteld, verkochten de NMBS en de Haven van Brussel ze aan privébedrijven om er nieuwe activiteiten en woningen te ontwikkelen. Het iconische Koninklijk Pakhuis (soms onterecht “Tour & Taxis Gebouw” genoemd), kreeg in 2008 de prestigieuze “Europa Nostra” prijs voor de geslaagde renovatie. Het ligt langs de Havenlaan en verbergt een flink deel van de rest van de site, die in totaal 30 ha beslaat. Wie een bezoekje brengt, zal meteen vaststellen hoe uitgestrekt Tour & Taxis wel is.

2. Waarom wordt er momenteel zo veel over Tour & Taxis gesproken?

Toen in 2001 het Gewestelijk Bestemmingsplan (GBP) van het Brussels Gewest werd goedgekeurd, was de toekomst van Tour & Taxis nog onduidelijk. Het was pas in 2009 dat de grote lijnen van de herbestemming van Tour & Taxis door de Gewestregering werden vastgelegd. Die moeten nu in detail worden uitgewerkt op gemeentelijk niveau – in dit geval door de Stad Brussel – in een zogenaamd BBP of Bijzonder Bestemmingsplan. Dit plan werd door de Stad opgesteld in nauwe samenwerking met het Gewest. Tot 19 september 2016 kon elke belanghebbende opmerkingen geven bij het plan of vragen om gehoord te worden tijdens een overlegvergadering die plaatsvond op 28 september 2016. De overlegcommissie zal vervolgens haar advies overmaken aan de Stad en het Gewest vóór het BBP definitief wordt goedgekeurd.

3. Tour & Taxis lijkt erg goed afgesloten en beschermd! De site is zeker niet voor iedereen toegankelijk?

Dat lijkt alleen maar zo! In werkelijkheid is iedereen welkom! De muren en hekken rond Tour & Taxis moesten destijds de veiligheid van de opgeslagen goederen verzekeren. Het zijn dus de getuigen van een rijke industriële en architecturale geschiedenis. Om die reden vinden sommigen dat ze zo goed mogelijk bewaard moeten blijven. Toch bestaan de afsluitingen nog slechts op twee van de vier buitengrenzen van de site. Naarmate Tour & Taxis zich verder zal ontwikkelen, zullen andere veiligheidssystemen en vooral sociale controle de muren en hekkens vervangen. Ze zullen dus steeds opener worden, zij het wel met respect voor het uitzonderlijke erfgoed dat ze vertegenwoordigen. De site van Tour & Taxis is dus open voor iedereen … met goede bedoelingen! Gezien de vele activiteiten en lopende werven hebben onze stewards de opdracht om toe te zien op het goede verloop en om bezoekers wegwijs te maken.


II. HET PARK

4. Zeker dat bij Tour & Taxis “park” niet wordt verward met “parking”?

Het is niet de eerste keer dat we dat woordgrapje te horen krijgen :o). Een deel van het te ontwikkelen terrein is vandaag voorlopig nog ingericht als parking voor evenementen. In de toekomst komt er een ondergrondse parking en de voorlopige parking zal dan plaatsmaken voor de tweede fase van het park. De eerste fase van het park is wel al gestart. Het gaat onder meer om 4 ha, van de Parckfarm en de Bockstaelbrug tot de Herstelwerkplaats. Het uitzicht van het park is ongewoon omdat het evolueert. De huidige planten voeden de bodem op natuurlijke wijze en verbeteren de kwaliteit ervan om het terrein voor te bereiden op gazon en andere aanplantingen. Het vaste meubilair zal worden geïnstalleerd tijdens de tweede inrichtingsfase.

Het conceptueel design van de groene ader die vertrekt aan Belgica-Pannenhuis en het Bécopark omvat, is van de hand van Michel Desvigne (Parijs). De inrichting van het park van Tour & Taxis (9 ha) is een realisatie van het Bureau Bas Smets (Brussel).

5. Naar verluidt dreigt het park gesloten te worden voor de buurtbewoners!

Dat is niet waar. Het park van Tour & Taxis is open voor iedereen. Het is toegankelijk in het verlengde van het park van Lijn 28, via de wandelbrug die uitgeeft op de Bockstaelbrug en vanuit de Havenlaan (door de site van Tour & Taxis over te steken). Naarmate de site zich ontwikkelt, zullen er nog toegangen bijkomen (naar de Picardstraat, de Dieudonné Lefèvrestraat en het Rotterdamplein). Het park blijft momenteel dan wel privéterrein, maar is toegankelijk voor het publiek. De inrichting en het onderhoud van het park is dus ook in handen van een privé-eigenaar, in samenwerking met Leefmilieu Brussel. Na de volledige realisatie van het project zou het tot het openbare domein kunnen behoren.

6. Wat is uiteindelijk de omvang van dit park?

Het park van Tour & Taxis past in het “groene maaswerk” met het oog op de creatie van een groene promenade die vertrekt in Laken, de voormalige spoorweg volgt, door Tour & Taxis, langs het Bécodok van het kanaal, tot de oude kaaien die naar het Sint-Katelijneplein leiden. Een groot deel van die groene ruimte bevindt zich in de perimeter van het BBP Tour & Taxis dat in totaal 9 ha voorziet. Een park kan ook verharde delen bevatten (pleinen, promenades enz.), wat het geval is in de zone dichter bij de Havenlaan waar ze overgaat in het Bécopark langs het kanaal (nog aan te leggen). Voor mensen die zich niet goed kunnen voorstellen hoe groot 9 ha is: die oppervlakte stemt overeen met 12 voetbalvelden!

Die 9 ha omvatten niet de terreinen voorbij de Bockstaelbrug, die door de privé-eigenaar ter beschikking werden gesteld van Parckfarm, noch de aanplantingen op de toekomstige straten en tussen de toekomstige gebouwen. Een derde van de site wordt ingenomen door historische gebouwen, een derde zal ingenomen worden door nieuwbouw en een derde is voorbehouden voor het park. De breedte van het park tussen de gebouwen zal gemiddeld 90 m bedragen, om het uitzicht op de Noordwijk te behouden.

III. MOBILITEIT EN PARKINGS

7. Zal het wegverkeer niet verzadigd geraken doordat er zo veel nieuwe bewoners en medewerkers bijkomen op de site?

Vandaag bereikt het wegverkeer in Brussel zijn limieten voornamelijk tijdens de spitsuren. We mogen echter niet vergeten dat mensen hun gedrag voortdurend aanpassen om de meest efficiënte vervoerswijze te kiezen. Tour & Taxis wendt al zijn beheer- en communicatiemiddelen aan om bezoekers en klanten te sensibiliseren en andere vervoersmiddelen dan de auto te promoten. De nabijheid van het Noordstation, de metrostations, de villo’s en de steeds ruimere beschikbaarheid van deelauto’s zijn stuk voor stuk argumenten in die richting. Mensen die op de site werken, kunnen bovendien gebruik maken van een shuttledienst naar het Noordstation en het stadscentrum. Binnenkort zal men kunnen werken én verblijven op Tour & Taxis. Een enorme tijdwinst voor wie dichter bij zijn werk wil wonen.

8. Komt er meer openbaar vervoer?

Steeds meer gebruikers op de site zullen een groter openbaar vervoersaanbod rechtvaardigen. De bouw van de nieuwe Picardbrug (vanaf 2017), zal mogelijkheden bieden voor nieuwe buslijnen naar het Noordstation en het centrum. De MIVB heeft in haar nieuwe busplan 2018 overigens rekening gehouden met de ontwikkeling van de site. In een tweede fase wordt een nieuwe tramlijn voorzien.

9. Zullen er genoeg parkeerplaatsen zijn voor iedereen?

Het hangt ervan af hoe “genoeg” wordt geïnterpreteerd. Op de volledige site zijn maximaal 3.500 parkeerplaatsen toegestaan. Een snelle rekenoefening leert ons dat na aftrek van 2.000 plaatsen bestemd voor de woningen, er 1.500 overblijven; min 600 voor de kantoren, dan blijven er slechts 900 plaatsen over voor beurzen en ander activiteiten, wat vandaag beperkt kan lijken. Wij zetten echter in op de evolutie van de verplaatsingsgewoonten en de alternatieven voor de auto die zich zullen aandienen. De sleutel voor de goede werking van de parkings wordt hoe dan ook wederzijds gebruik, dubbel gebruik dag/nacht, een tariefbeleid afgestemd op de vraag enz.. Bij die aanpak zouden overigens ook de andere openbare parkings in de omgeving worden betrokken.


IV. DE WONINGEN

10. Hoeveel woningen worden er op de site van Tour & Taxis gebouwd?

Het is onmogelijk om nu al een exact aantal te geven, maar we kunnen stellen dat het er maximaal 2.000 kunnen zijn. De gebouwen zullen geconcentreerd zijn in twee verschillende zones:

De gebouwen zullen geconcentreerd zijn in twee verschillende zones:

  • De helft langs een nieuwe bomendreef parallel met de loods van het Goederenstation, toegankelijk via de Picardstraat. Op de hoek van de Picardstraat en de Scheldestraat is het eerste gebouw (115 appartementen) al in aanbouw. De woonblokken zullen slechts hier en daar hoger zijn dan het Goederenstation. Gemiddeld zullen de residentiële gebouwen niet hoger zijn dan de loods.
  • De andere helft tegenover het Goederenstation, langs een nieuwe dreef in het verlengde van de Redersbrug en loodrecht op de Havenlaan. Daar zullen de gebouwen hoger zijn. Er wordt wel op toegezien dat hun inplanting geen schaduw werpt op de woningen en het park.

11. Wordt de zone met al die nieuwe woningen niet te dicht bebouwd?

Als we rekening houden met alle bestaande en geplande constructies op de site van Tour & Taxis, dan komen we uit op ongeveer 440.000 m² op een terrein van 300.000 m² of een dichtheid van 1,5 - wat lager is dan het gemiddelde in de stad en de omliggende wijken. Het klopt dat de situatie van Tour & Taxis bijzonder is gezien de grote grondoppervlakte van de historische gebouwen die relatief laag zijn en die zich niet lenen voor de woonfunctie. Er moet dus een zekere dichtheid gecreëerd worden om de nieuwe grote openbare ruimten tot leven te brengen. Die dichtheid wordt ook gecompenseerd door de met bomen afgezoomde wegen, de tuinen en het park.

12. Gaan de woningen niet te duur zijn?

Er komt een grote variëteit in locaties, omvang en afwerking en dus ook van verkoopprijs van de nieuwe appartementen. Om echter een groot aantal appartementen te verkopen, spreekt het voor zich dat de prijzen competitief zullen moeten blijven ten opzichte van de markt. Bovendien zal de verkoopprijs van meer dan 500 appartementen beperkt zijn tot een door de overheid opgelegd niveau.

Er is niet voorzien dat openbare maatschappijen voor sociale huisvesting gaan bouwen op de site van Tour & Taxis, maar niets verhindert de bevoegde autoriteiten om later subsidies te geven voor de aankoop of huur van woningen. Ook privé-investeerders zouden appartementen kunnen huren via de sociale huisvestingsagentschappen.

V. DE ECONOMISCHE ACTIVITEITEN

13. Wat gebeurt er met de grote loodsen in het midden van de site?

Het zijn niet echt loodsen, maar het gaat wel degelijk om het oude Goederenstation, dat destijds een van de grootste ter wereld was. Momenteel is de loods volledig leeg. De fantastische staalstructuur in art-nouveaustijl wordt momenteel gerenoveerd. Later komen onder dit enorme dak diverse economische, commerciële, culturele en toeristische functies: onder meer een markt en restaurants. De renovatie van het gebouw zal eind 2017 voltooid zijn en vanaf 2018 zullen er activiteiten kunnen hernemen.

14. Waarom nog bureaus bouwen als meer dan de helft van de bestaande bureaus leeg staat?

In de eerste plaats is het niet waar dat de helft van de bestaande bureaus leeg staat. Slechts 6,5 % van het kantooraanbod in het centrum van Brussel is onbenut. Dat percentage ligt veel hoger in de rand, wat erop wijst dat bedrijven steeds meer inzetten op het openbaar vervoer dan op auto’s om de mobiliteit van hun medewerkers te verzekeren. De voorbije jaren werden veel kantoorgebouwen omgevormd tot woningen. Verschillende gebouwen in de Noordwijk naderen het einde van hun levenscyclus en moeten grondig worden gerenoveerd of zelfs herontwikkeld, waardoor ze een aantal jaren niet beschikbaar zullen zijn. Het is tegelijk een gelegenheid om in de wijk een beter mix van functies te creëren. Bovendien sluit het huidige aanbod van bestaande kantoren niet echt goed aan bij de vraag, met name op vlak van energieprestaties, flexibiliteit van de ruimten en de werkmethodes, beschikbare diensten ter plaatse en in de buurt, maar ook wat de algemene sfeer betreft. Tour & Taxis werkt immers inspirerend voor werknemers.

15. Het “Hôtel de la Poste” is dus geen echt hotel?

Nee, omdat een groot gebouw vroeger ook wel “hôtel” werd genoemd in het Frans. Het Hôtel de la Poste werd gebruikt door de PTT (Post Telefoon Telegraaf) als lokettenzaal, kantoren, opleidingslokalen enz.. De lokettenzaal op het gelijkvloers wordt momenteel gebruikt als evenementenzaal. De renovatie van de verdiepingen wordt momenteel bestudeerd. Het is wel zo dat het idee van een echt hotel in de oude douanekantoren stilaan vorm krijgt.


16. Wat gaat er gebeuren met de leegstaande kleine historische gebouwen?

Op de site van Tour & Taxis staan inderdaad een aantal kleine gebouwen, zoals het Magazijn voor Gevaarlijke Producten, de reparatiewerkplaats voor tractoren, het Seinhuis, de Vis- & Oliehal enz.. Die gebouwen zullen allemaal gerenoveerd worden en een functie krijgen in synergie met de andere activiteiten op de site. De Oliehal werd gerenoveerd in 2015 en het Magazijn voor Gevaarlijke Producten in 2016. Momenteel worden ze gebruikt als polyvalente ruimten.


17. Waarom geen werkplaatsen, stedelijke industrie en sociale economie plannen op Tour & Taxis?

Dat is wel degelijk gepland! Beter nog, het is er al. Gaande van de kweek van oesterzwammen en het smelten van gouden juwelen tot bijenteelt en herstelwerkplaatsen … een aantal kleine ondernemers hebben al hun intrek genomen in Tour & Taxis! Er is zeker nog plaats voor anderen. Wat de stedelijke industrie op grotere schaal betreft, dat is de roeping van de aangrenzende site, waar zich onder meer de Zennebrouwerij zal vestigen.


VI. VOORZIENINGEN

18. Zou er voor de nieuwe bewoners geen school en kinderopvang moeten zijn?

Inderdaad, het is de bedoeling dat er een of zelfs twee lagere en/of middelbare scholen komen op de site. De inrichtende machten bereiden initiatieven in die richting voor. Er zijn nu al twee crèches in het Koninklijk Pakhuis, maar er komen er nog in de residentiële zone. Vanaf 2017 wordt gestart met de bouw van een woonzorgcentrum, net naast het Goederenstation.

19.Waarom moest de Circusschool verhuizen?

De Circusschool, die sinds 2001 in een deel van het Goederenstation was gevestigd, moest verhuizen om de renovatiewerken mogelijk te maken. Ze konden hun intrek nemen in een deel van de Sheds en zijn daar bijzonder blij mee.

20. Wat voorziet T&T voor de jeugd?

Naast de evidente vrijetijdsmogelijkheden in het park en op de pleinen, komen er op termijn ook sportvoorzieningen. Aangezien Tour & Taxis een plaats van ervaring en ontdekking wil zijn, houden de in het Goederenstation ontwikkelde thema’s rekening met een jong, leergierig publiek op het vlak van natuur en wetenschap.


VII. PLANNING

2016:
  • Renovatie van de Vis- & Oliehal
  • Renovatie van het Magazijn voor Gevaarlijke Producten
  • Oplevering van 115 appartementen van het type middelgrote woning
  • Oplevering van het plein van het Koninklijk Pakhuis en het ingangspaviljoen
  • Bouw van het gebouw “Herman Teirlinck”
  • Oplevering van een deel van de bomendreef voor het gebouw van de BIM
  • Heraanleg van de ingang Havenlaan 86c
  • Renovatie van het Douanehotel
  • Inrichting van nieuwe lokalen voor de Circusschool
  • Begin van de renovatie van het Goederenstation
2017 (onder voorbehoud van vergunning):
  • Oplevering van het gebouw “Herman Teirlinck”
  • Voltooiing van de ingang Havenlaan 86c
  • Voltooiing van de bomendreef van de Havenlaan tot aan het Goederenstation
  • Renovatie van het Goederenstation (vervolg)
  • Bouw van een ondergrondse parking langs het Goederenstation
  • Bouw van een woonzorgcentrum (100 bedden)
  • Bouw van een serviceresidentie (80 eenheden)
  • Bouw van 200 appartementen
  • Begin van de bouw van de Picardbrug

VIII. INFORMATIE

21. Hoeveel personen werken er in Tour & Taxis?

Momenteel werken er al meer dan 2.000 mensen in het Koninklijk Pakhuis (50 bedrijven) en in de lokalen van Leefmilieu Brussel. Begin 2017 zal de firma Publicis 250 medewerkers onderbrengen in het Hôtel des Douanes. Eind 2017 komen daar nog eens 2.500 Vlaamse ambtenaren bij.

22. Wie is nu eigenlijk eigenaar van Tour & Taxis?

De volledige site van Tour & Taxis behoort toe aan verschillende naamloze vennootschappen. Sinds begin 2015 zijn al die vennootschappen voor 100 % in handen van Extensa Group NV. Extensa is gespecialiseerd in de uitvoering en ontwikkeling van grote vastgoedprojecten. Het werd in 1910 opgericht in het kader van de uitbreiding van de stad Antwerpen (vandaar de naam) en ontwikkelt tal van andere projecten in Vlaanderen, Wallonië, het Groothertogdom Luxemburg en zelfs in Istanbul (Turkije). Meer informatie is terug te vinden op extensa.eu. Extensa Group behoort toe aan Ackermans & van Haaren (AvH), een Belgisch bedrijf dat actief is in verschillende sectoren en deel uitmaakt van de Bel20. Twee gebouwen op de site werden verkocht: in 2014 de kantoren van Leefmilieu Brussel aan de verzekeringsmaatschappij Integrale (Luik) en in 2016 het Koninklijk Pakhuis aan het vastgoedinvesteringsfonds Leasinvest Real Estate (met als referentieaandeelhouders AvH en Axa Bank).