Tout ce que vous avez toujours voulu savoir sur Tour & Taxis

I. EN GENERAL

1. Tour & Taxis est un grand entrepôt, n’est-ce pas ?

Entre autres… Le site de Tour & Taxis est un ancien centre logistique (principalement des entrepôts et des bureaux) autour d’une grande gare de marchandises. Depuis sa construction au début du vingtième siècle (1902-1910), c’était un important point de passage de biens distribués dans tout le pays, en lien direct avec le canal et le réseau ferroviaire.

Laissé à l’abandon à la fin du siècle dernier, la SNCB et le Port de Bruxelles ont vendu le site à des sociétés privées afin d’y développer de nouvelles activités et des logements.
L’emblématique Entrepôt Royal (parfois faussement appelé « Bâtiment Tour & Taxis »), a reçu en 2008 le prestigieux prix « Europa Nostra » pour récompenser sa rénovation. Situé le long de l’avenue du Port, il cache derrière lui une bonne partie du reste du site faisant au total 30 ha. Il suffit d’y faire un tour pour découvrir l’étendue de Tour & Taxis.

2. Pourquoi est-ce qu’on parle beaucoup de Tour & Taxis en ce moment ?

Lorsque le Plan Régional d’Affectation du Sol (PRAS) de la Région Bruxelloise a été voté en 2001, le devenir de Tour & Taxis n’était pas encore très clair. Ce n’est qu’en 2009 que les grandes lignes de la réaffectation de Tour & Taxis ont été décidées par le Gouvernement Régional. Celles-ci doivent maintenant être détaillées au niveau communal – en l’occurrence par la Ville de Bruxelles - dans un plan appelé « PPAS », Plan Particulier d’Affectation du Sol. Ce plan a été élaboré par la Ville en étroite collaboration avec la Région. Jusqu’au 19 septembre 2016, tout intéressé pouvait faire des commentaires sur ce plan ou demander d’être entendu lors d’une réunion de concertation qui s’est tenue le 28 septembre 2016. Cette commission de concertation donnera ensuite son avis à la Ville et la Région avant de procéder à l’adoption définitive du PPAS.

3. Tour & Taxis semble bien barricadé et protégé ! Ce n’est donc sûrement pas pour tout le monde ?

En apparence seulement ! Mais en réalité, tout le monde est le bienvenu ! Les clôtures (murs et grilles) du site de Tour & Taxis assuraient jadis la sécurité des marchandises qui y étaient entreposées. Ce sont donc des témoins d’une riche histoire industrielle et architecturale. Pour cette raison, certains estiment qu’elles doivent donc être préservées au maximum. Mais ces clôtures n’existent que sur deux des quatre délimitations du site. Au fur et à mesure du développement de Tour & Taxis, grâce au contrôle social, les grilles seront davantage ouvertes. Le site de Tour & Taxis est donc accueillant pour toute personne… ayant de bonnes intentions ! Etant donné la multitude d’activités et les chantiers en cours, nos stewards sont là pour assurer leur bon déroulement et pour guider les visiteurs.


II. LE PARC

4. Sûr qu’à Tour & Taxis, on ne confond pas « parc » et « parking » ?

Ce n’est pas la première fois que nous entendons ce jeu de mots.
En ce qui concerne les parkings, une partie du terrain à développer est, aujourd’hui encore à l’occasion d’événements, aménagée en parking provisoire. A l’avenir, celui-ci sera construit en sous-sol et le parking provisoire actuel fera place à la deuxième phase du parc.

Par contre, la première phase du parc est bien en place. Il s’agit entre autres de 4 ha allant de Parckfarm et du pont Bockstael à l’Atelier de Réparation.. L’apparence du parc n’est pas commune car il est évolutif. En effet, les plantes actuelles nourrissent naturellement le sol, améliorant sa qualité pour préparer le terrain au gazon et à d’autres plantations. Le mobilier fixe sera placé lors la deuxième phase d’aménagement.

Le dessin conceptuel de la coulée verte partant de Belgica-Pannenhuis et incluant le parc Béco porte la signature de Michel Desvigne (Paris). L’aménagement du parc de Tour & Taxis (9 ha) est une réalisation du Bureau Bas Smets (Bruxelles).

5. On entend que le parc risque d’être fermé pour les gens du quartier !

C’est faux. Le parc de Tour & Taxis est déjà ouvert à tous. Il est accessible en continuité du parc de la Ligne 28, via la passerelle donnant sur le Pont Bockstael et à partir de l’avenue du Port (en traversant le site de Tour & Taxis). D’autres accès s’ouvriront au fur et à mesure du développement du site (vers les rues Picard, Dieudonné Lefèvre et vers la rue de Rotterdam). Par contre, le parc reste à l’heure actuelle un terrain privé mais accessible au public. L’aménagement et l’entretien du parc sont dès lors également à charge du propriétaire privé, en collaboration avec Bruxelles Environnement. Après la réalisation de l’ensemble du projet, il pourra être cédé aux autorités publiques.

6. Quelle est finalement la taille de ce parc ?

Le parc de Tour & Taxis s’inscrit dans le « maillage vert » en vue de créer une promenade verte partant de Laeken en suivant l’ancien chemin de fer, traversant Tour & Taxis, longeant le bassin Béco du canal, pour rejoindre les anciens quais menant à la place Sainte-Catherine. Une grande partie de cette promenade verte se trouve dans le périmètre du PPAS Tour & Taxis qui prévoit au total 9 ha . Un parc peut également contenir des parties minéralisées (places, promenades, etc), ce qui est le cas dans la zone plus proche de l’avenue du Port où elle fait le lien avec le parc Béco le long du canal (encore à aménager). Dans le cas probable où vous n’avez pas d’idée de ce que représente 9ha de terrain, cela correspond à 12 terrains de foot. Il est à noter que les 9 ha ne comprennent pas les terrains au-delà du pont Bockstael que le propriétaire privé a mis à disposition de Parckfarm, ni les plantations sur les futures rues et entre les futurs immeubles. Proportionnellement, un tiers du site est occupé par les immeubles historiques, un tiers le sera par les nouvelles constructions et un tiers est réservé au parc.

III. MOBILITE ET PARKINGS

7. Est-ce que le trafic routier ne sera pas saturé à cause des nouveaux habitants et des employés du site ?

Aujourd’hui, le trafic routier à Bruxelles a en grande partie atteint ses limites aux heures de pointe. Il ne faut toutefois pas oublier que les gens adaptent constamment leur comportement afin de choisir des moyens de transport plus efficaces. Tour & Taxis utilise tous ses moyens de gestion et de communication afin de sensibiliser ses visiteurs et clients en vue de favoriser d’autres moyens de déplacement que la voiture. La proximité de la Gare du Nord, des stations de métro, des villos et la disponibilité de plus en plus grande de voitures partagées sont autant d’arguments. D’ailleurs, les personnes travaillant sur le site peuvent utiliser un service de shuttles qui les mène à la Gare du Nord et au centre-ville. Dans l’avenir, on pourra travailler et se loger à Tour & Taxis. Un gain de temps phénoménal pour tous ceux qui veulent se rapprocher de leur lieu de travail.

8. Est-ce qu’il y aura plus de transports en commun ?

Davantage d’utilisateurs du site justifieront plus d’offres de transports en commun. La construction (à partir de 2017) du nouveau pont Picard, créera des opportunités pour de nouvelles lignes de bus vers la Gare du Nord et le centre. La STIB a d’ailleurs pris en compte le développement du site dans son nouveau plan bus 2018. Dans un deuxième temps, une nouvelle ligne de tram serait prévue.

9. Est-ce qu’il y aura assez d’emplacements pour tout le monde ?

Cela dépend de la manière d’interpréter « assez » ! Sur l’ensemble du site un maximum de 3.500 emplacements de parking est autorisé. Un calcul mental rapide : en soustrayant 2.000 places destinées aux logements, il en reste 1.500 ; moins 600 pour les bureaux ; il n’en reste que 900 pour les foires et autres activités, ce qui peut sembler limité aujourd’hui. Mais nous misons sur l’évolution des habitudes de déplacements et les alternatives à la voiture qui se présenteront. Toutefois, la clé du bon fonctionnement des parkings sera de toute façon dans la mutualisation, le double usage jour/nuit, la politique tarifaire adaptée à la demande, etc. Cette approche devrait d’ailleurs inclure les autres parkings publics à proximité.


IV. LES LOGEMENTS

10. Combien de logements seront construits à Tour & Taxis ?

Impossible de déjà donner un nombre exact, mais disons qu’il pourrait y en avoir jusqu’à deux mille.
Ces logements se concentreront dans deux zones distinctes :

  • - La moitié le long d’une nouvelle drève arborée parallèle à la Gare Maritime, accessible par la rue Picard. Sur le coin de la rue Picard et de la rue de l’Escaut, le premier immeuble (115 appartements) se construit déjà. La hauteur des résidences ne dépassera que ponctuellement celle de la Gare Maritime. En moyenne, les immeubles résidentiels ne seront pas plus élevés que la Gare.
  • - L’autre moitié en face de la Gare Maritime, le long d’une nouvelle drève dans l’axe du Pont des Armateurs et perpendiculaire à l’avenue du Port. Là, les immeubles seront plus élevés. Leur implantation veillera à ne pas créer d’ombre sur les habitations et le parc.

11. Avec tous ces nouveaux logements, est-ce que ça ne sera pas trop dense ?

Si l’on compte toutes les constructions existantes et planifiées sur le site de Tour & Taxis, on arrive à plus ou moins 440.000m², sur un terrain de 300.000m², soit une densité de 1.5 – ce qui est moins élevé que la moyenne en ville et celle des quartiers environnants. La situation de Tour & Taxis est particulière. Les immeubles historiques ont grande emprise au sol et sont relativement bas. La densité de logements se trouve ainsi concentrée dans des immeubles de plus grande hauteur, celle-ci étant compensée par la taille des voiries arborées, des esplanades, des jardins et du parc.

12. Est-ce que ces logements ne seront pas trop chers ?

Il y aura une grande variété de localisations, de tailles, de finitions et donc aussi de prix de vente parmi ces nouveaux appartements. Mais il est évident que pour vendre un grand nombre d’appartements, les prix devront rester compétitifs par rapport au marché. En outre, le prix de vente de plus de 500 appartements sera limité à des niveaux imposés par les pouvoirs publics.

Il n’est pas prévu que des sociétés publiques de logement social construisent sur le site de Tour & Taxis, mais rien n’empêche les autorités compétentes d’octroyer des subsides à l’acquisition ou à la location, ou aux investisseurs privés de louer des appartements par l’intermédiaire d’opérateurs immobiliers publics.

V. LES ACTIVITES ECONOMIQUES

13. Que deviennent les grands hangars en plein milieu du site ?

Ce ne sont pas vraiment des hangars ; il s’agit bien de la Gare Maritime, l’ancienne gare de marchandises qui à l’époque était l’une des plus grandes au monde. Elle est entièrement vide à l’heure actuelle. La fantastique structure en acier d’influence art nouveau est en cours de rénovation. Par la suite, ce grand toit abritera une multitude de fonctions économiques, commerciales, culturelles, touristiques et de formation. La rénovation du bâtiment se terminera fin 2017 et les activités y reprendront à partir de 2018.

14. Pourquoi encore construire des bureaux alors que la moitié des bureaux existants sont vides ?

Tout d’abord, la moitié des bureaux existants ne sont pas vides. Seulement 6,5% des bureaux dans le centre de Bruxelles sont inoccupés. Ce pourcentage est bien plus élevé dans la périphérie, signe que les entreprises misent de plus en plus sur le transport en commun plutôt que sur les voitures pour assurer la mobilité de leurs collaborateurs. Ces dernières années, de nombreux immeubles de bureaux ont été convertis en logements. Plusieurs immeubles dans le quartier Nord arrivent en fin de cycle de vie et doivent être profondément rénovés ou même redéveloppés ; ces immeubles seront donc indisponibles pendant plusieurs années. C’est aussi une opportunité de créer plus de mixité de fonctions dans le quartier.

En outre, l’offre de bureaux existants n’est actuellement pas très en phase avec la demande, notamment en ce qui concerne la performance énergétique, la flexibilité des espaces et des modes de travail, les services disponibles sur place et à proximité, mais également l’ambiance générale. Tour & Taxis inspire aussi au travail.

15. « L’Hôtel de la Poste » n’est donc pas un vrai hôtel ?

Non, car jadis un immeuble d’envergure était appelé un « hôtel ». L’Hôtel de la Poste était utilisé par les PTT (Poste Téléphone Télégraphe) comme salle de guichets, bureaux, salles de formation etc. La salle de guichets au rez-de-chaussée est actuellement utilisée comme salle d’événements. La rénovation des étages est à l’étude. Par contre, pointe l’idée de créer un vrai hôtel dans les anciens bureaux de l’Hôtel des Douanes.


16. Que deviendront les petits immeubles historiques désaffectés ?

A travers le site de Tour & Taxis se trouvent effectivement de plus petits immeubles anciens, comme le Bâtiment des Produits Dangereux, l’Atelier de Réparation des Tracteurs, la Cabine d’Aiguillage, la Quai aux Huiles et Poissons, etc. Ces immeubles seront tous rénovés et retrouveront une fonction en synergie avec les autres activités du site. Le Quai aux Huiles a été rénové en 2015 et les Produits Dangereux en 2016. Pour le moment, ils sont utilisés comme espaces polyvalents (événements, conférences, …).


17. Pourquoi ne pas prévoir des ateliers, de l’industrie urbaine et de l’économie sociale à Tour & Taxis ?

C’est prévu, mieux encore, il y en a déjà car nombre de petits entrepreneurs se sont déjà installés à Tour & Taxis : culture de pleurotes, apiculture, ateliers de réparation et refonte de bijoux en or. Il y a certainement de la place pour d’autres. Pour ce qui est de l’industrie urbaine de plus grande envergure, c’est la vocation du site adjacent, qui accueillera entre autres la Brasserie de la Senne.


VI. LES EQUIPEMENTS

18. Pour tous ces nouveaux habitants, ne faudrait-il pas une école et une crèche ?

Effectivement, il est prévu d’installer une, voire deux écoles primaires et/ou secondaires sur le site. Les pouvoirs organisateurs préparent des initiatives dans ce sens. Il existe déjà deux crèches dans l’Entrepôt Royal, mais il y en aura encore d’autres dans la zone résidentielle. Dès 2017, la construction d’une maison de repos et de soins sera lancée, juste à côté de la Gare Maritime.

19. Pourquoi l’Ecole de Cirque a dû déménager ?

L’Ecole de Cirque de Bruxelles, installée depuis 2001 dans une partie de la Gare Maritime, a dû quitter les lieux pour permettre les travaux de rénovation de la Gare. Elle a pu s’installer dans une partie des Sheds, avec grande satisfaction.

20. Que prévoit T&T pour les jeunes ?

A part les évidentes possibilités de loisirs et de divertissements dans le parc et les places, il y aura à terme également des infrastructures sportives. Comme Tour & Taxis se veut être un lieu d’expérience et de découverte, les thèmes développés dans la Gare Maritime tiendront compte d’un public jeune et curieux quant à la nature et à la science.


VII. LE PLANNING

2016
  • Rénovation du Quai aux Huiles et Poissons
  • Rénovation du Bâtiment des Produits Dangereux
  • Livraison de 115 appartements de type logement moyen
  • Livraison de la place de l’Entrepôt Royal et de son pavillon d’entrée
  • Construction de l’immeuble « Herman Teirlinck »
  • Livraison d’une partie de la drève arborée devant l’immeuble IBGE
  • Réaménagement de l’entrée Avenue du Port 86c
  • Rénovation de l’Hôtel des Douanes
  • Aménagement de nouveaux locaux pour l’Ecole de Cirque
  • Début de la rénovation de la Gare Maritime
2017
  • Livraison de l’immeuble « Herman Teirlinck »
  • Terminer l’aménagement de l’entrée Avenue du Port 86c
  • Terminer la drève arborée de l’Avenue du Port jusqu’à la Gare Maritime
  • Rénovation de la Gare Maritime (suite)
  • Construction d’un parking souterrain le long de la Gare Maritime
  • Construction d’une maison de repos et de soins (100 lits)
  • Construction d’une résidence service (80 unités)
  • Construction de 200 appartements
  • Début de construction du pont picard

VIII. INFOS

21. Combien de personnes travaillent à Tour & Taxis ?

Actuellement, déjà plus de 2.000 personnes travaillent dans l’Entrepôt Royal (50 entreprises) et dans les locaux de Bruxelles Environnement. Début 2017, la société Publicis regroupera 250 collaborateurs dans l’Hôtel des Douanes. Fin 2017 s’y ajouteront quelque 2.500 fonctionnaires de la Région Flamande dans l’immeuble Herman Teirlinck.

22. Tour & Taxis appartient à qui en fait ?

L’entièreté du site de Tour & Taxis appartient à différentes sociétés anonymes. Depuis début 2015, toutes ces sociétés sont à 100% détenues par Extensa Group SA. Extensa est spécialisé dans l’aménagement et le développement de grands projets immobiliers. Créée en 1910 dans le cadre de l’extension de la ville d’Anvers (origine du nom), Extensa développe de nombreux autres projets en Flandre, en Wallonie, au Grand-Duché de Luxembourg et même à Istanbul (Turquie). Pour plus d’informations, visitez extensa.eu. Extensa Group appartient à Ackermans & van Haaren (AvH), une société belge active dans différents secteurs et faisant partie du Bel20. Deux immeubles sur site ont toutefois été vendus : en 2014 les bureaux de Bruxelles Environnement à la compagnie d’assurance Intégrale (Liège) et en 2016 l’Entrepôt Royal au fonds d’investissement immobilier Leasinvest Real Estate (ayant comme actionnaires de référence AvH et Axa Bank).